Selbstauskunft

Die überwiegende Zahl der privaten Vermieter und viele Wohnungsgesellschaften haben es sich zur Angewohnheit gemacht, vor Abschluss eines Mietvertrages eine sogenannte „Selbstauskunft“ vom Mieter zu verlangen.

Selbstauskunft – was ist das?

Im Rahmen der Selbstauskunft wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, bestimmte Fragen zu seiner persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Situation zu beantworten. Die Beantwortung erfolgt in der Regel schriftlich mithilfe eines vorgefertigten Fragebogens. Typische Fragen einer Selbstauskunft erfragen beispielsweise wie hoch das Einkommen des Mieters ist, ob und wann er schon einmal arbeitslos war, ob er schon einmal eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, ob weitere Kinder geplant sind oder ob er Mitglied im Mieterverein ist.

Gründe für eine Selbstauskunft

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, mit wem er es als zukünftigen Vertragspartner zu tun haben wird. Auf diese Weise lässt es sich am ehesten verhindern, das Mietobjekt an einen, unter Umständen, zahlungsunwilligen Mieter zu vergeben.

Muss man als Mieter eine Selbstauskunft abgeben?

Es besteht kein gesetzlicher Anspruch des Vermieters, mit dessen Hilfe er die Beantwortung der Fragen im Rahmen einer Selbstauskunft vom Vermieter verlangen kann. Insofern ist ein potenzieller Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die geforderten Angaben zu machen.
In der Praxis wird ein Mieter aber regelmäßig keine Aussicht auf den Abschluss eines Mietvertrags haben, wenn die Beantwortung der Fragen der Selbstauskunft verweigert wird, denn auch dem Vermieter steht es frei, sich im Rahmen der Vertragsautonomie seinen Vertragspartner frei auszuwählen. Allerdings wird das Fragerecht des Vermieters dahingehend eingeschränkt, dass nur solche Fragen zulässig sind, die für das Mietverhältnis relevant sind.

Welche Fragen der Selbstauskunft muss der Mieter beantworten?

Das Fragerecht des Vermieters unterliegt gesetzlich bestimmten Grenzen. So darf der Mieter in seinem Recht auf informationelle Selbstbestimmung gemäß Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Artikel 1 Abs. 1 Grundgesetz (GG) nicht verletzt werden.
Der Vermieter ist grundsätzlich auch nur berechtigt, dem Mieter Fragen zu stellen, die das Mietverhältnis betreffen.  Auch in diesem Rahmen sind nicht alle Fragen des Mieters zulässig, sondern ausschließlich diejenigen, die den Mieter – nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB – nicht in seinen Rechten verletzen.

Ungefragte Aufklärungspflichten des Mieters

Neben den im Rahmen einer Selbstauskunft gestellten Fragen kann dem Mieter hinsichtlich bestimmter Gegebenheiten auch eine eigene Aufklärungspflicht obliegen. In diesem Fall muss der Mieter von sich auf das Vorliegen einer Situation hinweisen, ohne dass er hierzu ausdrücklich gefragt wird.

Eine solche  Aufklärungspflicht des Mieters wird beispielsweise angenommen, wenn

• die Höhe des Mietzinses 75% oder mehr des Nettoeinkommens des Mieters beträgt (siehe: AG Frankfurt WM 1989, 620).
• die Mieter im Rahmen der Übernahme der Kosten der Unterkunft vom Sozialamt oder anderen Grundsicherungsträgern (z. B. der Jobcenter) übernommen wird (siehe: LG Gießen NZM 2002, 944; AG Frankfurt WM 1989, 620).
• über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (siehe: LG Bonn WuM 2006, 24).

Folgen nicht wahrheitsgemäßer Auskünfte

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet dem Vermieter gegenüber wahrheitsgemäße Angaben zu machen (siehe: LG München WuM 87, 379).

Sofern der Mieter bei der Abgabe der Selbstauskunft im Hinblick auf zulässige Fragen eine falsche Auskunft erteilt, hat der Vermieter die Möglichkeit,  gegen das (Weiter-) Bestehen des Mietvertrags vorzugehen, sofern die betreffende Frage von wesentlicher Bedeutung für das Mietverhältnis ist.

Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung kommt in einem solchen Falle vor der Übergabe der Mietsache eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB in Betracht. Diese führt dazu, dass der Mietvertrag vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses an nichtig ist. Nach Übergabe der Mietsache ist die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.

Folgen falscher Angaben des Mieters über sein Einkommen

Sofern der Mieter falsche Angaben zu seinen Einkommensverhältnissen macht, stellt dies zunächst die unwahre Beantwortung einer zulässigen Frage im Rahmen der Mieterselbstauskunft dar.

Sofern der Mieter daraufhin mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug gerät, besteht oftmals ohnehin ein wichtiger Grund, der für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 1 BGB ausreicht.

Insofern ist die Frage der Folgen einer falschen Angabe über die Einkommensverhältnisse im Rahmen der Selbstauskunft in der Praxis insbesondere dann bedeutsam, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen trotz falscher Auskünfte über seine Einkommensverhältnisse im Rahmen der Selbstauskunft nicht nachkommt. Hat der Mieter jedoch über einen längeren Zeitraum die fällig Miete pünktlich gezahlt, wird man kaum annehmen können, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietparteien durch die Falschauskunft derart gestört ist, dass ein Festhalten am Mietvertrag dem Vermieter nicht zuzumuten ist. Insofern führt in diesem Fall eine vorherige falsche Auskunft nicht zwingend zur wirksamen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses (siehe: LG Wuppertal WuM 99, 39).

Datenschutz: Vernichtung der Selbstauskunft

Der Mietinteressent hat das Recht, die Vernichtung der erteilten Selbstauskunft zu verlangen für den Fall, dass das Mietverhältnis nicht zustande kommt. Von diesem Recht sollte er unbedingt Gebrauch machen und sich dieses schriftlich zusichern lassen. Dieses Recht folgt aus dem Datenvernichtungsrecht und dem Recht auf informationelle Selbstbestimmung.

Auch dürfen Selbstauskünfte nur zu dem vereinbarten Zweck verwendet und gegebenenfalls weitergegeben werden. Ein Verstoß hiergegen unterliegt dem Recht auf Datenschutz und ist strafbar.

Informationen von Dritten

Grundsätzlich darf ein Vermieter keine Informationen über den Mieter durch die Befragung von Dritten – zum Beispiel der SCHUFA, den vorheriger Vermieter oder die Hausbank – einholen, ohne dass der (zukünftige) Mieter hierzu seine Einwilligung erteilt hat (siehe BGH NJW 1995, 49).

In der Praxis gehen Vermieter daher dazu über, sich entweder diese Einwilligung schriftlich im Rahmen der Mieterselbstauskunft erteilen zu lassen oder die entsprechenden Auskünfte direkt vom Mietinteressenten beschaffen zu lassen.

Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung)

Unter Umständen machen einige Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages davon abhängig, dass der Mieter eine Bescheinigung des letzten Vermieters beibringt, aus der sich ergibt, dass keine offenen Mietschulden bestehen. Auch hier ist der Mieter nicht zur Beibringung einer solchen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet, er läuft jedoch Gefahr, dass der Vermieter keinen Mietvertrag mit ihm eingehen möchte, falls die Beschaffung der Bescheinigung verweigert wird.

Eigenständige Recherchen beim vorherigen Vermieter darf der Vermieter hingegen nach dem oben genannten Grundsatz nur bei Vorliegen einer entsprechenden Einwilligung des Mietinteressenten einholen.

Ist Vermieter zur Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet?

Ob und inwieweit dem Mieter überhaupt ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zusteht, war lange Zeit rechtlich umstritten. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 238/08) entschied am 30.09.2009, dass der Mieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gegen seinen Vermieter hat.

Eine solche Bescheinigung über das Nichtbestehen von Mietschulden könne nach Ansicht des BGH als Ausgleichsquittung zwischen den vorherigen Vermieter und seinem Mieter, also ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters, angesehen werden. Durch die Ausstellung einer solchen Bescheinigung könnte der bisherige Vermieter unter Umständen seine eigene Rechtsposition gegenüber seinem bisherigen Mieter gefährden. Darüber hinaus nahm der BGH unter Berufung auf die Vorinstanz auch nicht an, dass die Vorlage einer Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit mittlerweile zur Verkehrssitte geworden sei. Nach Ansicht des BGH folgt eine Pflicht zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zudem nicht als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Daher besteht kein Anspruch des Mieters auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – jedenfalls sofern der Mietvertrag hierzu keine Regelung enthält.

Sofern eine Pflicht zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in der Vergangenheit angenommen wurde,  beruhte dies regelmäßig auf dem Argument, es handle sich hierbei um eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, da in der jeweiligen Region ohne die Vorlage einer solchen Bescheinigung der Abschluss eines neuen Mietvertrags nahezu unmöglich sei.

SCHUFA-Eigenauskunft bzw. Verbraucherauskunft

Die Informationen der SCHUFA verfolgen einen doppelten Zweck. Zum einen können sich Vermieter auf diese Weise vor Zahlungsausfällen durch den potenziellen Mieter schützen und zum anderen wird der Mieter unter Umständen vor einer Überschuldung geschützt. Nach dem oben genannten Grundsatz können Vermieter selbst keine Informationen über zukünftige  Mieter bei der SCHUFA (Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung, SCHUFA Holding AG) einholen.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter selbst Vertragspartner der SCHUFA ist, was jedoch nur selten und bei Vermietern mit mehr als 100 Wohneinheiten der Fall sein dürfte. In diesem Fall muss der Mieter im Vorfeld wirksam in einen Datenaustausch mit der SCHUFA eingewilligt haben, indem er die sogenannte „SCHUFA-Klausel“ unterschreibt.

Die absolute Mehrzahl der Vermieter ist jedoch nicht selbst Vertragspartner der SCHUFA. Daraus folgt, dass der Vermieter selbst keine Informationen zur Bonität des zukünftigen Mieters bei der SCHUFA einholen kann.

Aus diesem Grund verlangen Vermieter immer häufiger von Mietinteressenten die Vorlage eine sogenannten SCHUFA-Auskunft. Hierbei werden die Daten nicht direkt vom Vermieter angefordert, sondern der Mieter fragt bei der SCHUFA nach der Herausgabe von Informationen zur eigenen Person, die er dann an den Vermieter weiterleitet.

Eine Rechtspflicht zur Einholung einer SCHUFA-Auskunft besteht für den Mieter nicht. Gleiches gilt für die Einwilligung in die „SCHUFA-Klausel“. Verweigert der Mieter jedoch die Einwilligung bzw. die Einholung des Auskunft, führt dies in der Praxis regelmäßig dazu, dass der Vermieter mit dem Mietinteressenten keinen Mietvertrag schließen wird.

Allerdings können Verbraucher bei der SCHUFA Auskünfte zur eigenen Person in verschiedenen Ausgestaltungen beziehen. Zu differenzieren ist zwischen der SCHUFA-Eigenauskunft und der Schufa- Verbraucherauskunft. Von der SCHUFA-Eigenauskunft sind alle bei der SCHUFA gespeicherten Daten umfasst. Dies ist bei SCHUFA-Verbraucherauskunft nicht der Fall. Die Schufa-Verbraucherauskunft beinhaltet nur diejenigen Daten, die zur Prüfung der Bonität des Mietsuchenden erforderlich sind. So kann der Mietsuchende sich darauf beschränken dem Vermieter eine Schufa-Verbraucherauskunft vorzulegen.

Die Einholung einer SCHUFA-Verbraucherauskunft in Form einer Datenübersicht nach § 34 BDSG  ist kostenlos. Eine Anleitung dazu finden Sie hier: http://www.ratgeber-geld.de/schufa/auskunft.html.